建物の一部が賃貸されている場合の「配偶者居住権」の評価方法について ～ 贈与や相続・譲渡など資産税[20]
資産税の記事を紹介します。
今回は
配偶者居住権の目的となっている建物の一部が賃貸されている場合の「配偶者居住権」の評価方法について
を紹介します。
配偶者居住権とは（ざっくりと）
配偶者が相続開始時に居住していた被相続人所有の建物を対象として，終身または一定期間，配偶者に建物の使用を認めることを内容とする法定の権利です。
遺産分割や被相続人の遺言により、配偶者に「配偶者居住権」を取得させることができます。
配偶者居住権の価額は次の算式で計算します。
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配偶者居住権とは？また算式の意味は？
次の記事を参考にしてください。
たとえば配偶者居住権の価額の具体的計算例を示すと次のとおりです
■相続税評価額 建物：2,000万円
■建物構造：木造
■床面積の明細は次のとおりです。
100㎡：被相続人甲と配偶者乙の居住用部分
150㎡：第３者に対する賃貸部分
■建物建築日：2010年12月1日
■借家権割合 30%
■借地権割合 60%
■建物所有者：被相続人（夫）
■相続開始の日：2021年3月20日
■配偶者の年齢：80歳10月（相続開始の日）
■建物相続人：長男Ａ
■居住建物について、配偶者居住権を設定させる旨の遺言があります。
配偶者居住権の価額は次のように計算します
①建物（居住部分）の相続開始時における時価
2,000万円×100㎡/250㎡=800万円
②相続税評価額
800万円－800万円×（33年-10年-12年）/（33年-10年）×0.701
＝5,317,914円（配偶者乙の取得財産）
分母分子の計算要素は次のとおりです。
耐用年数：33年（22年×1.5）
経過年数：10年（2010年12月1日～2021年3月20日：10年3ヶ月）
存続年数：12年（第22回生命表に基づく平均余命11.71年）
複利現価率：法定利率3%による12年の複利現価率は0.701
耐用年数は減価償却資産の耐用年数等に関する省令に定める住宅用の耐用年数を1.5倍したものを用います。
建物の価額（建物の所有権の価額〕は次のように計算します
①配偶者居住権の目的となっている部分の価額
8,000,000円-5,317,914円＝2,682,086円
②賃貸用の部分の価額
16,000,000×150㎡/250㎡×（１-30％）＝6,720,000円
③合計（①＋②）
16,122,086円（長男Ａの取得財産）
土地（宅地）部分の評価は省略します。
変化を探し、変化に対応し、変化を機会として利用する（ピーター Ｆ.ドラッカー）
Every day is a new day!
秋の1日を元気にお過ごしください。
配偶者居住権の関連記事は次のとおりです。
[10]配偶者居住権の対象となる建物を、その後に配偶者が取得した場合
[11]事業を廃止し、店舗兼住宅を居住用のみとして建物を使用する場合の配偶者居住権の取扱い
[12]相続時における配偶者居住権の評価の特徴となるポイント
[15]配偶者居住権の目的となっている敷地利用権の価額と土地所有権の価額の評価
[16]築年数の古い建物に配偶者居住権を設定する際に注意したいこと。建物の時価が配偶者居住権の価額になります
[17]相続人である配偶者が若い場合に、配偶者居住権を設定する際に注意したいこと
[18]遺言により配偶者に配偶者居住権を取得させる場合、遺言書には「相続させる」ではなく「遺贈する」と記載する
[19]相当期間経過して遺産分割協議により配偶者居住権が設定された場合は、相続税評価額が変わります
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