「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」と「相続取得の空き家売却（特別控除）」 ～ 空き家問題①

今回は、地域での「空き家」についての税務とその背景を紹介します。

ブログでは

「相続取得の空き家売却（特別控除）」について、詳しく紹介をしてきました。

→ 相続取得の空き家売却（特別控除）

税務では次のようなケースで、この特別控除を活用します

田舎の父親が亡くなり、一人で暮らしていた実家を相続しました。相続した空き家を売却します。その場合、相続した空き家で一定の要件を満たすときは、不動産の売却益から3,000万円を限度として特別控除が認められます。

制度の趣旨

①　空き家が毎年約6.4万戸のペースで増加しており、うち約5万戸は耐震基準を満たしていません（昭和56年5月31日以前に建築）。

②　そのまま放置すると地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすため、そうした空き家の発生を抑制するためです。

特別控除を受けるための空き家の要件（ざっくりと）

相続により取得した被相続人の居住の用に供されていた家屋と敷地を譲渡した場合に、特別控除を受けることができます。

①　マンションは該当しません。

②　昭和56年5月31日以前に建築された家屋・その敷地であること。

③　亡くなった人が一人暮らしをしていた家屋であること。

④  相続開始の日から3年後の12月31日までに売却すること（亡くなってから他の人が住んだり、または貸し付け等をしていないこと）

④　家屋を取り壊した後に土地を売却する、または家屋を新耐震基準にリフォームして売却すること。

この譲渡特例の背景となった理由は

全国の空き家が増え続けているからです。

2013年で全国の空き家の数は820万戸。空き家率は約14%です。しかし「既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、20年後の2033年には、空き家は2,167万戸で、空き家率は30.4%に倍増します」（野村総合研究所の試算）

そのため、平成27年5月に「空家特措法」が施行されています

正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。

適切な管理が行われていない空や家等が防災、衛生、景観等などの地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用を促進するための法律です。

この空家特措法には２つのポイントがあります。

■特定空家等に対する措置

市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能となります。

■固定資産税等の住宅用地特例に関する措置

特定空家等として法に基づく「勧告」を受けた場合は、地方税法の規定に基づき、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。

「固定資産税の住宅用特例の対象から除外」の意味は

固定資産税、都市計画税は「住宅用地の課税標準の特例」という制度により税金の負担が軽減されています。

ただし、「住宅用地の課税標準の特例」が適用されるルールは「住宅が建っていること」。つまり、空き家を解体してしまうとこの制度が適用されなくなり、税金が高くなってしまいます。

「固定資産税の住宅用特例の対象から除外」の影響は大きいですので、特定空家にならないように考えるわけです。

変化を探し、変化に対応し、変化を機会として利用する（ピーター Ｆ.ドラッカー）

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秋の1日を元気にお過ごしください。

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「中小企業」決算書の読み方入門

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経営者目線で考える中小企業の決算書の読み方・活かし方

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２　決算書の全体像をイメージする。

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５　会計では売上原価と在庫はセットで考えます。在庫は要注意。

６　粗利率ではなく粗利益（売上総利益）でみる。

７　販管費とは営業にかかった費用のことをいいます。　

８　交際費は年間800万円までが経費になります。　

９　本来の事業でどれだけ稼げているか？がわかるのが営業利益。　

10　価値を減じて償却する。減価償却費とは何か？

11　経常利益・略してケイツネはＰＬの中で最も重要な利益

12　ＰＬの中の５つの利益のうち、４つめの利益が税引前当期純利益

13　５つめの利益が当期純利益。会社が１年間で得た最終的な利益です。

14　貸借対照表の見方～お金の動かしやすいものから、上から順にならびます。

15　流動資産の３つの区分～資産でないものが含まれています。

16　固定資産は使い続けることで利益を生み出す資産です。

17　固定資産が償却不足になっていませんか？

18　土地の価額は、資産価値の実態を反映していますか？

19　販管費のうちの人件費。ポイントになるのは「役員報酬」です

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38　月次試算表のチェック方法②　次に利益剰余金と売掛金

39　月次試算表のチェック方法③　棚卸資産と貸付金

40　月次試算表のチェック方法④　負債科目の買掛金と未払金

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42　月次試算表のチェック方法⑥  損益計算書のチェックポイント

43　月次試算表のチェック方法⑥　損益計算書「売上」のチェックポイント

44　借入金の返済額のうち元金は、損益計算書に計上されません！

45　短期継続融資による経常運転資金の調達

46　金融検査マニュアル別冊の「事例20」短期継続融資

47　短期継続融資が何ら問題ない事例

48　事業の変化を見るには、数字を見る以外にありません。年計表を活用します

49　販売費および一般管理費（販管費）の特徴と考え方

50　月次の貸借対照表の数字により経営の問題を発見する方法

51　会社の売上は「率」よりも「金額」が重要になります

52　粗利（あらり）とは売上総利益のことです

53　粗利率とは何ですか？

銀行はいかに企業を評価するか？評価を上げて資金調達を有利にする方法

①　銀行は中小企業の評価を実体的な財務内容で判断します

②　銀行は経営者と企業を一体として判断します

③　金融機関が取引先の将来性を判断する際のポイント「技術力」

④　将来性を判断する際のポイント「販売力」

⑤　金融機関が取引先を判断する際のポイント「代表者個人の信用力」

⑥　経営改善に向けた取り組みが大切

⑦　経営改善に向けた取り組みが高く評価されます

⑧　今後の再建可能性を銀行が判断する際のポイント「本業の収益力」

⑨　「企業の返済能力」は重要な判断ポイント

⑩　信用保証協会の保証により融資保全されている場合は条件変更が行いやすい

⑪　金融検査マニュアルの廃止と健全性政策基本方針の策定

⑫　経営改善計画の策定とその具体的な実行があれば、不良債権にはなりません

⑬　大幅な赤字や債務超過でも、キャッシュフローの状況で判断します

⑭　多額の代表者報酬で会社が赤字となっているケース

⑮　家族の支援・資力は、企業の返済能力に含まれます

⑯　債務超過でも商品実績や新規販売経路の開拓に見込がある中小企業は評価されます

⑰　経営改善計画を策定していない場合でも、経営改善に向けた取り組みが評価されます

⑱　外部要因にともなう一時的な影響による計画未達に対する評価とは

⑲　設備投資をしたのに、運転資金で借り入れている場合

⑳　貸出条件の変更を行っても不良債権にならない場合となる場合

㉑　担保・保証で保全されている場合には、不良債権にはなりません

土曜日は「会計」を紹介しています。

ブログ記事はhttp://www.y-itax.com/category/keiri/

会計超理解ハンドブック（No1～No17）

①　会計の勉強を始めたが…

②　財務三表とは？

③　損益計算書は５つの“利益”だけ覚えてください。

④　損益計算書は前期と比較する。

⑤　貸借対照表は三つの箱で理解する！

⑥　貸借対照表は五つの箱で考える。

⑦　貸借対照表で現金を増やす方法がわかる。　

⑧　キャッシュフロー計算書は資金繰り表です。

 ⑨　減価償却費って何ですか？

 ⑩　利益は出ているけれど、黒字倒産はなぜ起こる？

⑪　決算書はどう読むか？貸借対照表のチェックポイントは純資産です。

⑫　貸借対照表のチェックポイント「固定資産と純資産」です。

⑬　C/F計算書のチェックポイントは「営業キャッシュフロー」です。

⑭　貸借対照表は2期分ならべて比べる。　　

⑮　利益の増加とは、自力で資金調達していることと同じです。　　　

⑯　毎月、試算表を作成して活用する！

⑰　月次の試算表から、資金繰りを把握する方法

ブログは曜日により、次のようにテーマを決めて書いています。

・月曜日は「開業の基礎知識～創業者のクラウド会計」

・火曜日は「平成31年度介護報酬改定の重要事項」

・水曜日は「消費税」

・木曜日は「法人節税策の基礎知識」

・金曜日は「相続税ついてわかりやすく！」

・土曜日は「経営者目線で考える中小企業の決算書の読み方・活かし方」

・日曜日はテーマを決めずに書いています

免責

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