不動産所得が赤字のとき、他の所得と損益通算できないケース（税抜経理している場合の消費税の取扱い） ～ 確定申告で間違いやすい項目㊴
不動産所得の金額が赤字の場合
必要経費に算入した金額のうち、土地を取得するために要した借入金の利子の額があるときは、その赤字の金額のうち、その支払利子の金額は、生じなかったものとみなされます。
不動産所得以外の他の所得の黒字の金額と損益通算をすることはできません。
不動産所得の赤字について、損益通算の特例を適用する場合
土地と建物を一括して借入金で取得した場合に、その借入金を土地と建物の別に区分することが困難なときは、その借入金はまず建物の取得あてられ、次に土地の取得にあてられたもとして計算します。
たとえば、不動産貸付業で税抜経理をしているとき方が
テナントビルを次のような内訳で購入しました。
建 物：12,000万円
土 地：18,000万円
消費税： 1,200万円
合 計：31,200万円
31,200千円の資金の調達は次のとおりです
自己資金：10,000万円
借入金： 21,200万円
合 計： 31,200万円
支払った消費税の額は、建物、土地の取得の対価に含まれません。しかし、税込経理方式とのバランスを考慮して、消費税を建物の取得に対価の額に含めて問題ありません。
したがって、次のように考えます
21,200万円－（建物12,000万円＋消費税1,200万円）＝8,000万円
8,000万円を土地取得にかかる借入金として、不動産所得に係る損益通算の特例を適用します。
＜参考＞
租税特別措置法関係通達41の4-2
建物及び構築物を土地等とともに取得した場合
「建物及び構築物をその敷地の用に供されている土地等とともに取得した場合における措置法令第26条の6第2項の規定の適用に当たっては、当該構築物の取得の対価の額を当該建物の取得の対価の額に含めて差し支えない。」
変化を探し、変化に対応し、変化を機会として利用する（ピーター Ｆ.ドラッカー）
Every day is a new day!
春の1日を元気にお過ごしください。
確定申告で間違いやすい項目
① 妻が契約者になっている生命保険の保険料、生命保険料控除の対象となりますか？
② 事業を始めた個人が、青色事業専従者に給与を支払うこととなった時の手続き
③ 事業を始めた個人が、開業準備期間中に支出した費用（開業費）
④ 年末、年内に納品した分で未請求の売掛金の記帳を忘れずに【決算】
⑤ プライベート用と事業用の混ざった支出のうち、いくらが必要経費で落とせるのか？
⑥ 中古車を購入しプライベートで使っていたが、車を事業に使った（転用）場合の減価償却費の計算
⑦ パートやアルバイトなど。２か所以上から給与をもらっている方の確定申告
⑧ 令和元年10月から変更されている「住宅ローン控除」の控除期間
⑨ 単身児童扶養者とは？「令和2年分給与所得者の扶養控除等申告書」
⑩ 確定申告や年末調整で16歳未満の扶養親族を記載する理由とは
⑬ 副業で稼いだ結果、確定申告をしなかった場合（無申告）の加算税などのペナルティ
⑭ 個人事業主が事業を廃止した場合、消費税で注意が必要な３つのポイント
⑮ 「居住用財産譲渡の3,000万円控除」と「住宅ローン控除」の重複適用について
⑯ 前年の「住宅ローン控除」の適用をやめて、本年に「居住用財産譲渡の3,000万円控除」を適用することができます
⑰ 売却した上場株式の取得価額がわからない場合の「取得価額」の算定のしかた
⑱ 株式を売却したときの、総収入金額の収入すべき時期について
⑲ 確定申告で選択した「上場株式等の譲渡所得等」の課税方式は変更することはできません
⑳ 申告し忘れた過去の上場株式等の譲渡損失の申告について「更正の請求」により損失控除ができる場合
㉒ 申告していない上場株式等の譲渡損失がある場合、期限後の申告でも問題ありません
㉓ 上場株式等の譲渡損失が、繰越損失として控除できないケース
㉔ マンションに「住宅取得等資金贈与税非課税」を適用するには「引渡」が必要です
㉕ 確定申告で税金を取りもどす「還付申告」は過去5年までさかのぼれます
㉖ 契約締結日に対応して「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の限度額は、変わります
㉗ 「住宅取得等資金の贈与税の非課税」は住宅の床面積の確認が必要です
㉘ マンションを売却した際、取得費がわからないとき売却価額の5%であきらめてはいけません
㉙ 確定申告書を提出しないといけない方が申告書を提出しないまま、死亡した場合
㉚ 障害者控除（控除額27万円）と特別障害者（控除額40万円）の誤りやすい点
㉛ 土地や建物を売った際の譲渡所得の金額の計算上、控除される譲渡費用の取扱い
㉝ 国民健康保険料はいくらになりますか？確定申告書を説明する際に質問がありました
㉞ マイホームが２つあります。軽減税率の特例（10%・15%）は使えますか？
㉟ 不動産所得が赤字のとき、他の所得と損益通算できないケース
㊱ 不動産所得が赤字のとき、他の所得と損益通算できない場合（土地と建物を一括して借入金で取得したケース）
㊲ 不動産所得が赤字のとき、他の所得と損益通算できない場合（土地と建物を一括して借入金で取得したケース：2年目以降の計算）
㊳ 不動産を売却した際に、売主が受け取った固定資産税の精算金は収入金額に含めます
災害を受けた個人が知っておきたい税金の負担が軽くなる仕組み
雑損控除
① 災害を受けた個人が知っておきたい税金の負担が軽くなる仕組み
③ 損失額が不明の場合には「損失額の合理的な計算方法」で算出します
⑤ 現状回復のための支出がある場合（翌年・翌々年に支出した災害関連支出）
⑥ 原状回復費用から資産の損失額を控除した残りが災害関連支出となります
⑦ 災害による控除対象となる資産とはどのような資産か？たとえば「現金」は？
⑧ 「家財の搬出費用」「ホテルの宿泊費用」は災害関連支出の対象となりますか？
⑨ 損害を受けたことにより支払い受ける保険金や損害賠償金は、損失から差し引きます
⑩ 災害年の翌年に災害関連支出をした場合には、「雑損失の金額の計算書（2年目以降）」を使用します
個人の確定申告について、次の記事を参考にしてください。
ブログは曜日により、次のようにテーマを決めて書いています。
・月曜日は「開業の基礎知識～創業者のクラウド会計」
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