賃貸建物を法人に売却する際、建物の時価と消費税に注意します ～ 「土地の無償返還に関する届出書」とは何ですか⑱

木曜日は、法人税の記事を掲載しています。

前回に引き続き、個人の土地にある建物を、法人が保有する形態を紹介します。

「土地」：個人、「建物」：法人、のパターンです。

つまり

法人は、個人から個人所有の賃貸用建物を取得（購入）します。

個人の不動産収入であった家賃等のすべてを法人の収入にするスキーム

です。

その後、法人は土地の地代を個人に支払います。

次のようなイメージです。

このスキームのメリットは３つです。

①税負担の軽減（所得税負担から法人税負担への振り替え）、②相続税の軽減、③所得の分散ができます

このスキーム（建物保有方式）の手続きは次のとおりです

①会社を設立します。

②建物を法人に売却します。

③借地権の課税への対応として、「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。

④法人は個人（土地所有者）に地代を支払います。

重要な論点は②です。個人が法人に売却するときの価格（時価）です

賃貸建物を同族会社に売却する場合、建物の譲渡価額が適正な時価でないと問題が発生します。したがって適正な時価の算定が重要になります

建物の時価の算定について

建物の取得価額から、法定耐用年数によって適正に償却された後の価額、つまり建物の簿価（未償却残高）を建物の時価とするのが、一般的だと考えられます。

一方、時価の算定については、簿価以外の評価ルールとして「固定資産税評価額」、「建築価格」、「不動産鑑定評価額」などがあります。

一つの算定ルールによって算出された時価が、関係者間において行われる不動産（建物）の時価をあらわしているわけではありません。

複数のルールで算出した時価を踏まえて、慎重に時価を算定します。

消費税について注意が必要になります

建物の譲渡は、消費税の課税売上になります。

つまり、建物を譲渡する個人が消費税の課税事業者である場合は、事業用の資産の譲渡にあたりますので、消費税の課税売上になります。消費税の負担は増加します。

変化を探し、変化に対応し、変化を機会として利用する（ピーター Ｆ.ドラッカー）

Every day is a new day!

秋の1日を元気にお過ごしください。

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「土地の無償返還に関する届出書」とは何ですか？

①　同族会社が代表者所有の土地を権利金なしで借り受けた場合

②　土地の無償返還に関する届出書とは、借地権の認定課税を避ける方法です

③「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の評価

④　土地の無償返還届出書が提出されている場合の課税関係のまとめ

⑤「土地の無償返還に関する届出書」を提出することができない場合

⑥　土地賃貸借の同族関係者間（個人×法人）の地代課税の考え方

⑦　土地所有者が法人で借地人が個人のケース（法人×個人）

⑧　借地上の「建物の取り壊し費用」は、借地権の取得価額に含めます

⑨　無償で借地権を返還した場合（個人地主×法人借地人）の取扱い

⑩　土地の無償返還に関する届出書を提出した後も、税法以外の法律に注意します

⑪　小規模宅地等の特例と「土地の無償返還に関する届出書」

⑫　小規模宅地等の特例で失敗しない、同族会社への土地の貸付

⑬　貸し付けた土地に小規模宅地等の特例を適用した場合と適用できなかった場合

⑭　小規模宅地の特例の適用受けることができる「特定同族会社事業用宅地等」とは

⑯　小規模宅地等の特例を受ける「貸付事業用宅地等」の税額軽減の具体例

⑰　個人の土地の上にある建物を、法人が保有する方式（建物保有方式）

木曜日は「知っておきたい法人節税策の基礎知識」を載せています

・会社名義で社宅を借りる

・青色申告になる手間やデメリットはありません

・出張旅費規程を作成し、日当を定めて経費にする

・役員に給与を支払えば、効果的な節税が可能です

・未払経費をもれなく計上します

・給与アップより社宅を提供。社員と法人、双方がお得です

・創立費と開業費などの繰延資産の任意償却

・資産を経費に（30万円未満の減価償却資産を即時償却）

・法人税を直接安くできるのが税額控除です

・飲食費のうち、会議費・交際費・福利厚生費として認められるもの

・経営セーフティ共済の４つのメリット。1年分前納可能です

・退職金が節税につながる三つのメリット。税制上大変優遇されています

・小規模企業共済等掛金控除の３つのメリット

・消費税、持ち帰り（テイクアウト）と店内飲食の税込価格を一律にする方法

・貸倒引当金～一定の要件をみたせば債権の50%を経費計上できます

・税額控除を上手に活用して、税額控除をとりきる

・保険契約は出口を考える。解約時に保険金収入を退職金で打ち消す

・忘年会・新年会などの経費を福利厚生費として活用します

・中古車の耐用年数の計算の仕組み

・建物やオフィスの賃借に伴い支払った保証金の会計・税務処理

・中小企業経営強化税制のメリットと活用のすすめ

・2年しばり（継続適用）の「消費税の選択届出書」には注意します

・消費税の課税売上割合が95%未満の場合は、納税額が増えます

・消費税「個別対応方式」がいいのか「一括比例配分方式」がいいのか？

・従業員さんの残業時食事代は会社の経費に落とせるの？

・資格取得や免許取得などの研修費用や技能習得費は会社経費にします

・軽減税率対策補助金を活用しましょう！

・社員旅行の費用を、福利厚生費として処理するために

・費用？減価償却？資産を買ったときは請求書の中身を確認します

・法人税と所得税の税率の比較から、オーナー企業の役員報酬額を考えます

・個人事業から法人化（法人成り）する場合の３つのデメリット

・消耗品のまとめ買いで経費算入できますか？

・印紙税は、紙でなければ課税対象となりません

・貸倒損失として処理できる場合

・従業員の退職金を事業年度ごとに損金にする「中小企業退職金共済」

・掛け捨ての生命保険を活用します

・養老保険～ 役員や従業員に対する福利厚生プランへの活用

・定期保険付きの養老保険の保険料の取扱い

・会社が支払う終身保険の保険料の取扱い

・これからの長期平準定期保険の取扱いおよび改正後で全額損金算入のもの

・最高解約返戻率50%超の保険は、保険料の一部を資産計上します

・法人が支払う第三分野保険の保険料の取扱いが変更されています

・「がん保険」保険料の取扱いが変更になっています

・法人契約の個人年金保険の取扱い。資産になるケースと損金になるケース

同族会社とその役員間の税務ルール」を紹介しています。

http://www.y-itax.com/category/houjin/

あてはまる事例を参考にしてくださいね。

土地貸借の税務ルール

・「会社が、社長から土地を借りる」と税金の問題が発生します」はこちら(1/24)

・「会社が権利金を支払うケース」はこちら(1/31)

・「会社が相当の地代を支払うケース」はこちら(2/7)

・「権利金に代えて、相当の地代に満たない地代を支払うケース」はこちら(2/21)

・「無償返還に関する届出書を提出すると認定課税は行われません」はこちら(2/28)

 土地売買の税務ルール

・「会社が社長から土地を買う。その時の時価をどう算定するか」はこちら(12/13)

・「会社が社長から土地を買う。社長と会社の税金はどうなりますか？」はこちら（12/20）

・「会社が、社長から低額で土地を買うと税金の問題が発生します」はこちら(12/27)

・「会社が、社長から高額で土地を買うと…」はこちら(1/3)

・「社長が、会社から低い価額で土地を買うと…」はこちら(1/10)

・「社長が、会社から時価より高い価額で土地を買うと…」とはこちら(1/17)

建物貸借の税務ルール

・「会社が社長から建物を借りる」はこちら(10/11)

・「会社が社長から建物を借りる、社長の税金」はこちら(10/18)

・「社長が会社から建物を借りる、家賃のルール」はこちら(10/25)

・「社長が会社から建物を借りる、低額家賃の場合」はこちら(11/1)

 金銭貸借の税務ルール

・「会社が社長からお金を借りる」はこちら(11/8)

・「会社が社長からお金を借りる、高金利の場合」はこちら(11/15)

・「会社が社長からお金を借りる、無利息の場合」はこちら(11/22)

・「社長が会社からお金を借りる」はこちら(11/29)

・「社長が会社からお金を借りる、無利息の場合」はこちら(12/6)

ブログは曜日により、次のようにテーマを決めて書いています。

・月曜日は「開業の基礎知識～創業者のクラウド会計」

・火曜日は「平成31年度介護報酬改定の重要事項」

・水曜日は「消費税」

・木曜日は「知っておきたい法人節税策の基礎知識」

・金曜日は「相続税ついてわかりやすく！」

・土曜日は「経営者目線で考える中小企業の決算書の読み方・活かし方」

・日曜日は特にテーマを決めずに書いてます

免責

ブログ記事は、投稿時点での税法等に基づき記載しています。本記事に基づく情報により実務を行う場合には、専門家に相談の上行ってください。