市町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」とは～ 空き家売却の3,000万円特別控除⑩

この特例は

相続により被相続人の居住用財産を取得した相続人が、被相続人の居住用財産を譲渡した場合に、譲渡所得の計算上3,000万円までの特別控除額を控除することができる特例です。

「被相続人の建物を取り壊して、更地にして売却するケース」

の場合

特例適用を受けるためには「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です

市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」とは

譲渡した資産の所在地の市区町村長から交付を受けた、次の事項の確認書をいいます。

①相続開始の直前において被相続人が、譲渡した敷地にかかる家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人以外に居住していた者がいなかったこと。

②被相続人の居住の用に供していた家屋が、相続の時から取壊しの時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

③譲渡した敷地が、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

④譲渡した敷地が、取壊しの時から譲渡の時まで建物の敷地の用に供されていたことがないこと。

つまり①から④までの事実を第三者が認定する書類が必要になるわけです

相続した家屋の取壊し等後の敷地等の譲渡の場合、市町村に申請するにあたって用意するものは次のとおりです。

■申請書

■被相続人の除票住民票　

①世帯全員分と記載があるものが必要です。

②被相続人の除票住民票の住所が被相続人居住用家屋の住所に登録されていない場合、他に同居人がいる場合は、特例の対象となりません。

④ただし、平成31年4月1日以降の譲渡について、要介護認定を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合は、一定要件を満たせば適用対象となります。

⑤被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には当該被相続人の戸籍の附票の写しが必要です。

■家屋の取壊し時または譲渡時の相続人の住民票

被相続人の死亡時以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、当該相続人の戸籍の附票の写しを含みます。

①相続人全員分が必要です。

②被相続人居住用家屋の取壊し、除却、滅失時または譲渡時以降に取得します。

■家屋の取壊し等後の敷地の売買契約書の写しなど

■法務局が作成する家屋取壊し後の閉鎖事項証明書の写し

■次のいずれか

①電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類

②居住用家屋の相続人と家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、家屋の現況が空き家であり、かつ、空き家は除却または取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面の写し（宅地建物取引業者による広告が行われたものに限ります。）

■家屋の取壊しの時から取壊し後の敷地の譲渡の時までの被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況が分かる写真

■被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

次のものすべて

①介護保険の被保険者証の写しまたは障害福祉サービス受給者証の写し

②施設への入所時における契約書の写し

③電気、水道またはガスの契約名義（支払人）および使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類または老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録

■委任状（代理人提出の場合）

■返信用封筒

Every day is a new day!

10連休GWの2日目です。

春の1日を朗らかにお過ごしください。

【編集後記】

日曜日の「贈与税についてわかりやすく！」はお休みしました。

贈与税や将来の相続の問題のご相談をお伺いしております。

問題をお伺いしたうえで、税務の専門家として、丁寧にアドバイスさせていただきます。

▶ 贈与税サポートプランなど

相続した空き家売却3000万円の特別控除の特例

①　家と土地をセットで相続により取得することが大前提

②　更地にして売る場合は、譲渡の時までに家屋を壊していることが必要です　

③　売却価額は分割して何度かに分けて売却してもトータルで1億円判定します

④　敷地が被相続人と相続人との共有になって居る場合

⑤　被相続人しか住んでいなかったという証拠が必要になります

⑥　被相続人が老人ホームに入所した場合が対象に追加されます

⑦　特例の【基本ルール】

⑧　特例適用のチェックポイント９　

⑨　特例適用を受けるためには被相続人居住用家屋等確認書などが必要です

住宅取得等資金の贈与税の非課税　誤りやすい事例

①　資金の贈与を受けたが、翌年の3月15日までに家に住めない

②　資金の贈与を受けたが、家がまだ完成しない

③　資金の贈与を受けたがマンションの引渡を受けていない

④　住宅ローン控除と併用可能ですが、贈与部分は適用できません

⑤　贈与税を申告しなかったらどうなるか？

⑥　消費税10%引き上げ後に贈与する場合がトクな場合

⑦　住宅取得のための資金を土地の購入にあてました

⑧　父親からもらったお金で土地を妻が購入後、夫が自己資金で家屋を新築

⑨　父親と祖母からそれぞれ1,500万円ずつ贈与を受けました

贈与税をわかりやすく

①　贈与税がかかる場合～親子間、夫婦間でも贈与税はかかります。

②　贈与税は、贈与を受けたすべての財産に対してかかります。

③　贈与する前にいったいどれくらいの贈与税がかかるのか知っておく必要があります。

④　相続時精算課税は相続税のかからない親の場合にはベストな贈与です。

⑤　共働きの夫婦が住宅購入した場合、購入資金の負担割合で所有権登記をして下さい。

⑥　離婚して財産をもらったとき、贈与税がかかる場合があります。

⑦　親から金銭を借りた場合、贈与税がかかります。

⑧　贈与税がかかる生命保険金、もらったつもりがないのにかかる贈与税。

⑨　親族間で低額で土地を譲り受けたとき、贈与税がかかります。

⑩　債務免除などを受けた３つのケース。贈与税がかかります。

⑪　借金付きの贈与は、やってはいけないし、もらってもいけません。

⑫　贈与税の申告と納付はどうやるの？払うのは誰？いつ払うの？

⑬　親の土地に子どもが家を建てたときに知っておきたい税金のこと

⑭　無償で借り受けた土地を贈与により取得したとき

⑮　親の借地に子どもが家を建てたときに知っておきたい税金のこと

⑯　父親名義の建物に子どもが増築したとき、贈与税が課税されます

⑰　親名義の建物に子どもが増築したとき、増築前の家屋の名義を子どもに変更する

⑱　「生命保険契約」個人から個人への契約者変更

⑲　生命保険契約の満期保険金を受け取ったら税金はどうなる？

⑳　相続時精算課税は、贈与財産の種類・金額・贈与回数を問いません

㉑　精算課税か暦年課税かは、もらった人が選択します

㉒　相続時精算課税の具体的な税額の計算と３つのポイント

㉓　相続時精算課税の特例。住宅取得等資金の贈与の非課税と併せて適用可能

㉔　相続時精算課税と住宅取得等資金の贈与の特例の両方活用時の３つのポイント

㉕　住宅取得等資金とそれ以外の財産を同一年中に贈与されたとき（相続時精算課税）

㉖　住宅取得等資金で取得した家屋に居住できないとき（相続時精算課税）

㉗　住宅取得等資金贈与と住宅ローンとの併用での適用誤り

㉘　相続時精算課税を選択した場合の「相続税の申告義務」と贈与時４つのポイント

㉙　贈与者が贈与した年の中途に死亡した場合の「相続時精算課税の選択」

㉚　年の中途において養子となった場合の相続時精算課税の適用

㉛　精算課税を選択する場合の手続きのポイントと贈与税申告書に添付する書類

㉜　贈与の年に贈与者が死亡した場合、贈与税申告と相続税申告の考え方

贈与税で誤りやすい事例

①　自宅の贈与を受け、その後離婚。特例の適用は受けられますか？

②　父親の土地に、子供の私が自宅を建てて住みます。問題はありますか？　　　　

③　父親の借地に、子供の私が自宅を建てました。何か問題は？　　　

④　父親が借地している土地の底地を、息子の私が買い取りました。

⑤　無償返還予定の土地の贈与を受けました。宅地の評価は？

毎年こどもや孫に110万円を贈与するときに、気をつけておきたいこと

⑥　気をつけることは？

⑦　贈与契約書が必要です。

⑧　その資金はこどもや孫の預金通帳に振り込みましょう。

⑨　通帳の管理はこどもや孫にまかせましょう。

⑩　もらったお金を、こどもや孫は自由に使えていますか？

⑪　贈与税の申告は必要ありませんが、トラブルを生じさせない取扱いとして。

⑫　親名義の住宅を子の資金で増築等リフォームした場合～住宅ローン控除は使えませんか？

ブログは曜日により、次のようにテーマを決めて書いています。

・月曜日は「開業の基礎知識～創業者のクラウド会計」

・火曜日は「平成30年度介護報酬改定の重要事項」

・水曜日は「新事業承継税制特例のポイント解説」

・木曜日は「法人節税策の基礎知識」

・金曜日は「相続税ついてわかりやすく！」

・土曜日は「経営者目線で考える中小企業の決算書の読み方・活かし方」

・日曜日は「贈与税をわかりやすく！」

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